4月概要
本月，上海二手房市场的交易活力有所减弱，平均成交价格出现下滑趋势。具体来看，4月份的二手价格指数为100.5，表明二手房市场正处于激烈的竞争阶段。本月，各环路及不同价格区间的公寓价格指数呈现较大幅度波动。在外环及郊环外围，刚需和刚改市场的活跃度显著降低，价格出现大幅下跌；而在内中环和中外环区域，刚需和刚改市场的情绪相对保持稳定，价格变动较小；至于内环内的改善型项目市场，情绪明显好转，价格则出现了明显的上涨趋势。
全市二手公寓价格指数
四月，全市二手房交易价格指数环比持续走低，本月由于买卖双方激烈竞争，成交价格显著下滑。总体而言，在优质或低价房源在原有价格区间内迅速减少的情况下，成交均价因成交结构变化而进一步降低。然而，近期优质项目议价空间迅速缩小，甚至出现价格上涨，导致买方和卖方预期产生分歧，市场进入激烈博弈阶段。前期政策优势逐渐减弱，目前未见新的政策加强力度，二手房交易的热度正逐渐降低，这表明上海的房地产市场显示出较强的抗跌性。尽管房价触底迹象愈发明显，但市场迫切需要新的政策出台，以稳定并加强当前房地产市场的修复进程。
2020.1-2025.4上海二手公寓价格指数走势
各环线二手公寓价格指数
四月，内环区域的二手房价格较上月显著攀升，改善型住房需求显著增加；内中环的二手房价格虽略有下降，但依旧超过了前期的基准价；中外环的二手房价格也略有上升，而品质较好的次新房以及学区房的需求依然强劲；位于外郊环的刚需和刚改项目，本月市场情绪显著低迷，价格再次下滑，跌破了前期的基准水平；而郊环外的刚需和刚改项目，本月市场情绪急剧下降，价格已降至基期的86%。
2020.1-2025.4 上海各环线二手公寓价格指数走势
内环内
内中环
中外环
外郊环
郊环外
各总价段二手公寓价格指数
观察不同总价区间，1500万元以上二手房的售价显著攀升，涨幅高达约29%；而在800至1500万元区间，二手房价格略有下降，但同比仍上升约8%；500至800万元区间的二手房价格维持稳定，略高于去年同期；300至500万元区间的二手房价格则明显下滑，略低于去年同期水平；至于300万元以下的价格段，作为置换链的起点，本月买家购买意愿持续增强，价格较上月略有上升，但与去年同期相比，仍下跌近13%。
2020年1月至2025年4月期间，上海各总价区间内的二手房公寓价格指数变化趋势。
总价＜300万
总价300-500万
总价500-800万
总价800-1500万
总价＞1500万
二手公寓价格指数简要编制说明
【指数名称】上海二手公寓价格（月度）指数
【指数说明】该指数是通过收集并分析上海全市范围内的二手公寓月度成交数据（大约涉及20000个不同二手房小区）来编制的，进而能够展示出被评估对象在市场上的成交价格变化趋势。
【编制单位】克而瑞上海机构
【指数周期】每月一次
【基期选择】2020年1月
【模型选择】
拉氏指数，亦称Laspeyres公式，其计算公式为Kp=ΣP1Q0/ΣP0Q0，这一概念由德国经济学家拉斯贝尔（LASPEYRE）在1864年首次提出。他主张，无论是数量指标指数还是质量指标指数，均应采用基期的同度量因素，即权数来构建指数。
