第七章/第一节、清末民初的上海房地产投资
千年古都北京映照着中国的历史，而百年上海则见证了中国的发展。上海的开埠标志着中国房地产行业的诞生。追溯上海房地产的起源，得从上海的租界讲起。而上海房地产投资的篇章，则是由犹太人在上海的“炒房”行为开启。在清末民初，犹太人的炒房活动从无家可归的流浪汉转变为“远东首富”，哈同就此成为了传奇般的房地产大亨。哈同的发家历程充满了传奇色彩。
1849年，哈同在巴格达降生，他的童年过得颇为艰辛，主要以捡拾废品、捡拾煤炭为生计。随后，哈同跟随父母从印度迁至上海，开始在一位犹太同胞开设的沙逊洋行担任守门人。凭借其勤劳和谦逊的品质，他迅速晋升为“管事助手”，并承担起守护鸦片仓库的职责。这份职位确实优厚，哈同凭借此职大肆收取提货人的贿赂，又因平日里节俭，他很快积累起一笔可观的财富，并用这些资金购置了若干零散的田地。
中法战争的爆发为哈同的事业带来了重大的转机。1884年，这场战争正式打响，我国解放军在老将冯子材的指挥下，连续击败了法国侵略军的进攻。这些胜利极大地振奋了中国人民的士气，然而，上海的洋人们却感到不安，他们普遍认为，中国一旦战胜法国，就会对洋人采取清理行动，因此纷纷逃离上海，导致上海的房价急剧下跌。哈同的新婚妻子罗迦陵也劝说丈夫暂时前往香港躲避一下。哈同视此为千载难逢的良机。经过说服妻子，他联络了一众犹太人，以低价收购房产。为了筹集所需资金，伊甚至不惜变卖妻子的首饰。哈同将筹集到的资金悉数投入了购买房屋和土地的活动中。
这场赌博付出了巨大的代价，然而哈同却成功赢得了胜利。鉴于清政府的腐败与无力，尽管中国在军事上接连取得胜利，却最终“胜而不胜”，被迫与法国签署了《中法和约》。随后，“洋大人”们纷纷重返上海，使得“十里洋行”重现昔日繁荣。哈同不仅名利双收，他所购置的房产，即如今的南京东路一带，随后逐渐演变为上海的商业金融核心区域，短短数年间，地价更是翻了千倍以上。哈同在关键时刻表现出了坚定的决心，成功维护了秩序，因此获得了1887年被任命为“公共租界工部局董事”的殊荣，这是当时租界中的最高荣誉职位。自那以后，他成为了犹太炒房团中最璀璨的明星，并被尊称为“远东首富”。实际上，在上海的外国炒房团中，哈同并非唯一的一员，即便在犹太人中，他也不是第一个涉足这一领域的。在19世纪70年代末期，沙逊集团这一犹太企业将触角伸向了房地产行业，从而在沪上崭露头角，被誉为“房地产大王”。哈同集团之所以能够后来者居上，一方面得益于集团领导者哈同卓越的判断力，另一方面则与哈同同当时中国政府高级官员之间建立的密切关系密不可分。
哈同集团在短短数十年内积累了巨额财富，一首流传于当时的歌谣曾这样传颂：“哈同，哈同，独树一帜。守护家门，节衣缩食；积攒财富，惠及众生。修路，修路，财源滚滚。”或许，正是因为他们能够将眼前利益纳入长远发展的考量之中，才得以成就辉煌的业绩，这正是哈同集团精明之处所在。
南京东路昔日铺就的路面，全由铁黎木砖块砌成，这种木材现已成为珍稀资源，为国家二级保护植物，其外观与红木相似。至于这些铜钿是否出自哈同之手，至今尚无确切证据。不过，整个工程是由工部局主导完成的，这在当时的中国是绝无仅有的。当时南京路的地价和房价，在中国也是极为高昂的。如今，拥有百年历史的上海外滩万国建筑群，其形成与当时上海的开埠有着密不可分的联系。那时的香港并无特别，就如同80年代的深圳，不过是座不起眼的小渔村。并非我自吹自擂，那时的上海被誉为东方的巴黎，堪称中国之首。
清末民初，上海房地产市场涌现出一批投资与投机者。其中，英商宝顺洋行买办徐润声名显赫。据他自述，其拥有3200余亩土地，并建造了2000余间房屋。每年可从出租中获取122980余银两的收入。他是晚清上海知名的房地产商人。然而，由于光绪九年（1883年）中法战争的影响，外国银行减少了对钱庄的贷款，引发了市场恐慌。此时，徐润已从英商宝顺洋行转任招商局会办。他的房地产经营因欠下22家钱庄100余万两银两而陷入困境，资金周转不灵，最终宣告破产。盛宣怀，李鸿章的亲信，意图掌控招商局，排挤徐润等会办，趁机对徐润进行查办，导致其资金链断裂，最终破产。这情形与现今的开发商颇为相似，一旦遭遇政府查办，银行便会停止贷款，高利贷者随即催债，资金链断裂后，只能面临诉讼、失踪甚至自杀的结局。徐润虽然破产，但还算幸运，还有一条生路可走。
有的国内商人投资上海房地产取得了成功，自清同治九年（1870年）起，上海的工商业开始逐步繁荣，众多中国官僚、买办和地主富商，目睹外国侨商经营房地产能获得丰厚的利润，便纷纷在租界内外大规模购买房产用于出租以谋取利益。在这些商人中，以被称为南浔“四象”的张、刘、邢、庞四大家族和宁波的方、李两家尤为突出。他们原本是乡村中的大地主，同时涉足与外国商人往来的丝绸茶叶贸易、沙船运输以及金融领域。在光绪二十六年（1900年）左右，刘家开始在租界购置土地并建造房屋。为了有效管理庞大的产业，宜统二年（1910年）时，他们设立了专门的经租帐房。随着家族分家，刘景德这一分支独得两座大楼和超过600套住宅，每月仅租金收入便高达五万银元。宁波的李家在上海地区掌握了众多不动产，随后分别成立了天丰、地丰、元丰和黄丰四家房地产开发企业。同发房地产开发公司始建于民国三十年，最初是由上海商人金仁甫和金文福共同创办的合伙企业。公司开业之际，正值日本侵略者和伪政权对经济实施管控，社会上的闲置资金纷纷流向房地产领域，使得房地产交易异常活跃。二人目睹业务发展前景广阔，遂特邀曾涉足金融领域且拥有建筑背景的周浩泉，以及具备一定经济实力的王永康加入。民国33年，通过向社会募集1.4亿元中储券，实现了改组，成立了同发房地产股份有限公司。公司组建了董事会，并推选朱如堂担任董事长，周浩泉则被任命为常务董事兼总经理。公司内部设立了地产、经租、设计和建筑四个部门，全面负责房地产业务的代办。周浩泉凭借在建筑行业的卓越声誉，赢得了国内外客户的信赖。他拥有自产房屋217栋，总建筑面积超过2.1万平方米，附带超过20亩的房基地，可供建设使用6亩以上。即便在上海解放之后，周浩泉依旧担任总经理一职。在清末民初上海的房地产发展史上，徐润与周浩泉均被视为具有标志性的重要人物。
以下以民国时期购房为例：近期阅读了一位老中医关于民国的回忆录。书中记载，在民国十六年，这位老中医于上海南城购置了一块地产，并选中了一座两层的小楼。房主开价两万五千银元，老中医认为价格公道，便自付五千，再向友人借款一万元，最终完成了购房手续。随后，他手持房契前往钱庄，办理了抵押贷款，成功贷得了一万元，从而凑齐了购房款。
这部回忆录中包含了两项关键内容：首先，在民国时期，上海的当铺已开始开展以房产作为抵押的贷款业务，这与现今银行的按揭贷款颇为相似；其次，到了民国十六年，上海市场上已有两万五银元可以购置一栋住宅。
我得多说几句，卖家要价是两万五，这可不是人民币两万五，而是指现大洋两万五。现大洋两万五确实价值不菲，在民国十六年的上海，一块现大洋可以买到一百五十根油条，或是三十五碗乌鸡面，亦或是八十瓶荷兰汽水。即便是富贵人家操办丧事，最豪华的“知宾酒席”也仅需两元一桌。当时最顶尖的贵族小学育才学校，每学期的学费也仅需三元。掰指一算便能领悟，那位资深中医以两万五千银元购置房产，此数额几乎等同于一个普通人终身的饮食开销，且这笔资金足以让数千名无人照管的孩子得以进入昂贵的私立学校接受教育。
那位老中医购置的那栋两层小楼，底层有五间，顶层则是四间（其中少盖了一间，空余部分用作露台），占地面积达半亩，还附带一个小院子，其格局与现今的独立别墅并无太大差异。这样的住宅，售价仅两万五，实属合理。你或许知道，如今上海市中心区域（中环以内）的独立别墅，每平方米的售价至少在五万以上，若要购买同等面积、相同风格的住宅，没有几千万元恐怕难以实现（以2007年为例）。那数目，绝非单个人一生所需之食资，实乃整个家族数代人的生计之资。
当时上海的地产价值、住宅价格以及白银的价值与民众的收入水平，与如今的情况形成鲜明对比；昔日上海租界之地，1863年时上海公共租界的土地均价为每亩银1318两，至1907年涨至9606两，增值超过七倍；而到了1920年，上海公共租界的土地均价已升至银10476两，至1933年更是达到了银33877两。
在30年代，一锭白银的价值相当于现今的多少？当时，上海的一般家庭，由三口组成，年收入大约是300锭白银。这样的收入水平，能够购买的食物和生活用品，大致等同于如今年收入3万元的家庭所能购买的东西。据此推算，30年代的一两白银，相当于现在的100元人民币。在那个时期，技术工人的年薪大约是250元大洋，而小学教师的年薪则是400元大洋。
当时在市中心建造里弄住宅，按照容积率为1.5来计算，土地价格介于3万两白银每亩至45两白银每平方米（即楼面价为30两白银），而建筑成本按每平方米1000元人民币（相当于10两白银）来估算。具体成本构成如下：每平方米40两白银，再加上10%的利息、10%的税费、15%的利润以及5%的其他费用，总计为56两白银每平方米，换算成人民币则是5600元每平方米。
当时，上海市民的收入仅为现在水平的40%，以现在普通家庭的年收入7.5万元人民币为参照，当时仅相当于300大洋，折合人民币约3万元。然而，目前官方的统计数据并未达到7.5万元，实际上却有所超过。
在30年代，购买每平方米5600元的房产，其难度相当于现在以14000元/平方米的价格购房。与此同时，那时的上海人口仅为现今的四分之一，且购房大多不依赖按揭贷款。
上海的开放成为了清朝的耻辱，然而，它却使国人得以窥见外界世界的繁华，而我国自身却感到无尽的无奈。西方列强凭借霸权手段在租界内推行土地市场化交易，从而使得上海的房地产市场出现了投资与投机的机会，成为冒险家的天堂。上海长达百年的房地产发展历程，同样见证了列强对我国的掠夺历史。
